[]東原商業劉愷：中國商業地產進入資管時代

疫情促使商業地產線上線下變革，也加速行業進入“戰國”態勢——行業分化態勢明顯，業態、租金、營銷模式等面臨新的重構。

“十四五”開局之年，在“雙循環”發展格局下，商業地產行業將迎來怎樣的機遇與挑戰?東原集團商業公司總經理劉愷在接受《中國房地產金融》專訪時表示，中國商業地產正進入資產管理時代，商業地產企業要順應時代、商業環境、市場需求的變化,對自身商業判斷與思維進行調整，擁抱新變革與新的發展格局。

商住聯動、輕重并舉

東原集團成立于2004年，是聚焦于住宅開發、商業運營、物業服務為核心業務的大型綜合企業，業務布局全國一線及強二線城市。2020年，東原集團盈利能力持續提升，母公司迪馬股份(600565.SH)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長25.89%，營業收入增長7.99%。

東原商業成立于2009年，作為上市A股迪馬股份旗下東原集團的核心業務板塊,是擁有投、融、管、退全周期能力,輕重資產并舉,以資產管理及城市更新為核心業務的商業地產公司，目前主要布局上海、重慶、成都等核心城市群。

“從布局上看，東原商業的發展策略圍繞商住聯動、輕重并舉。”劉愷認為，商業地產在整個房地產行業里占比越來越大，東原集團也從最初的純住宅業務布局轉向商住聯動，東原的商業項目在東原地產整個業務板塊的占比是15%，我們在選擇項目時尤其注重商業邏輯和項目的商業價值。

“輕重并舉是利用重資產打造樣板，與東原現有的住宅項目互動合作。輕資產是對內管理東原自有的商業項目，為輕資產的管理和價值輸出進行強有力的支撐。”劉愷說。

2020年12月31日，東原商業旗下TheOval一奧天地在重慶正式開業，這成為東原商業盤活存量、進軍城市更新領域的重要代表作。

TheOval一奧天地建筑面積8萬平方米，不同于傳統商業封閉的盒子型建筑結構，項目巧妙地化用重慶“山城”的地勢特色，將室外山谷與地面的交錯空間打造成4萬平方米城市全景花園，是東原商業首個城市藝術新青年與藝術家創享空間，成為重慶新晉網紅打卡地標。

“TheOval一奧天地，只用了短短半年時間建成，整個過程極具挑戰性，但是通過團隊的努力順利完工。目前入駐率達97%，今年達到收支平衡的營運水平，預計明年可以盈利。”劉愷介紹說。

TheOval一奧天地自開業以來備受業內關注，作為東原商業TheOval產品線的首次亮相，TheOval一奧天地的成功開業標志著東原商業實現商住聯動，首次邁進大型商業地產開發主航道。

商業地產進入資管時代

經歷2020年新冠肺炎疫情，商業地產出現過一段時期的低迷。但隨著疫情得到控制，以及疫苗接種工作的穩步推進，商業地產逐步復蘇，市場活力重現。

2021年上半年，我國宏觀經濟持續快速恢復，商業地產作為“雙循環”中重要的消費支撐力量，為提振消費市場和促進經濟結構轉型發揮了重要作用。

1至6月份，社會消費品零售總額211904億元，同比增長23.0%。根據匯客云平臺監測，2021年上半年全國購物中心累計客流146.5億人次，匯客指數達79.5，匯客指數同比增長46%。

從租金表現來看，中指研究院調研數據顯示，2021年上半年，一線城市中54.5%的商圈(購物中心)租金環比上漲，34.1%的商圈(購物中心)租金環比下跌，11.4%的商圈(購物中心)租金與上期持平。二線城市中，南京、重慶主要商圈租金環比均上漲或持平，成都、武漢、天津、杭州、蘇州、青島、?？?個城市重點商圈租金環比漲跌互現;南昌、長沙2個城市重點商圈租金環比持平或下跌。

“疫情之后，商業地產的分化趨勢顯現，其中重要的一個原因是土地供應量的變化。”劉愷分析認為，從供應端看，商業用地往年的供應量是以每年20%的水平增長，但是今年商業地產地塊的供應總量在縮小。從經營端來看，商業地產經營分化明顯，經營好壞的購物中心分化很明顯。此外，對人才競爭的分化也是非常激烈，高素質人才的短缺，也會導致一些商業項目在經營中出現分化的態勢。

“從資產端來看，中國購物中心經歷了從增量增長到存量增長的過程，反映了增量在放緩，存量開始累積越來越多，以至于有些地方出現相對過剩狀態。”劉愷表示，在這種情況下，商業地產未來分化或將趨向嚴重，行業會更加關注標志性的商業物業，把標志性作為發展目標。

劉愷認為，商業地產從過去粗放式的模式，開始邁進資管時代，“過去追求規模和坪效，到現在不動產的金融屬性越來越突出。商業地產企業對資本化需求越發看重，對重資產的商業價值和盈利能力要求越來越高，中國商業地產的經營與管理進入到資產管理的維度。”

基于對商業地產格局大的變化，東原商業正在構建其資產矩陣，寫字樓方面也在逐漸發力。成都·SAC東原中心自2016年開業便備受外界認可，獲得了美國LEED金獎認證、成都官方超甲認證，成為成都金融、商貿等高端產業聚集的樓宇經濟新高地。

上海·SAC東原中心，是東原商業傾力打造的又一標志性物業，該項目總建筑面積規劃為3.2萬平方米，選址在中潭路地鐵站及大型社區中遠兩灣城附近，項目圍繞“社交、休閑、生活”三大功能的體驗式商業空間，定位“精致感”和煙火氣，打造特色“樂活”的辦公場景，目前正在籌備規劃中。

劉愷表示，不同于其他商業地產企業，東原商業有自己獨特的理解，未來東原商業的板塊布局將圍繞住宅、圍繞業主展開，布局核心城市群，在拿地過程中會優先考慮商業地產，實現東原集團與東原商業“住宅+商業”的雙向賦能。